放大你的情懷

--—訪齊齊哈爾北方中冶置業(yè)總經(jīng)理于振江

    發(fā)布日期：2012-11-14

 

李國(guó)旗

 

政策調(diào)控、銷(xiāo)量銳減、土地流拍、開(kāi)工延期，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)怎一個(gè)“冷”字了得。但對(duì)于相當(dāng)一部分剛需購(gòu)房者，樓市里最實(shí)用型的考題當(dāng)屬戶(hù)型的市場(chǎng)接受度?，F(xiàn)如今樓市限購(gòu)又限貸，不少購(gòu)房者都是老少兩代湊錢(qián)購(gòu)買(mǎi)升級(jí)版大戶(hù)型，或者新婚夫婦適度透支“一步到位”買(mǎi)婚房，這些新的購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)都給戶(hù)型設(shè)計(jì)開(kāi)出了高難度的考題，緊湊、舒適、實(shí)用，缺一不可。黑龍江省齊齊哈爾市這個(gè)處于國(guó)家三至四線之間的省轄地級(jí)市和國(guó)內(nèi)大多地方一樣，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)也是如雨后春筍般，紛紛崛起。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大佬紛紛在此扎營(yíng)駐寨，中國(guó)二十冶集團(tuán)有限公司作為獨(dú)自操作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初涉者，在本已刺骨的冰水中赤腳趟路，能否規(guī)避暗流，坐上揚(yáng)帆舟船抵達(dá)彼岸？哲學(xué)家克里斯托弗-莫利說(shuō)：沒(méi)有人知道，當(dāng)他打開(kāi)一扇門(mén)時(shí)，有什么在等待他，在那扇門(mén)的后邊隱藏著何等的奧秘。打開(kāi)一扇門(mén)，包容著某種未知的情趣，某種進(jìn)入新的時(shí)刻的感知和繁瑣儀式的新形式，包含著人間至樂(lè)的最高閃現(xiàn)，也許會(huì)改變并重新分配人的力量。

懷著濃厚的興致，記者日前走訪了由二十冶獨(dú)立籌劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)的商品樓盤(pán)，采訪了二十冶總經(jīng)理助理兼齊齊哈爾北方中冶置業(yè)總經(jīng)理于振江，聽(tīng)他對(duì)中冶國(guó)際濱江城開(kāi)拓之路的獨(dú)家訪談，或許給市場(chǎng)轉(zhuǎn)型后的冶建人帶來(lái)些許啟迪。

一

中冶濱江國(guó)際城位于齊齊哈爾國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)新南苑，地處嫩江濱江資源帶核心位置，向西1000米可瞰嫩江勝景，向北4.5公里即享城市中心繁華，向南5公里可達(dá)新南站交通核心，7公里至機(jī)場(chǎng)通航全球?！拔鍣M四縱”的城市路網(wǎng)，順暢直達(dá)各個(gè)區(qū)域。是集生態(tài)、文化、藝術(shù)于一身的公園式棲居住宅區(qū)。其總建筑面積約為120萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資32.66億元，擬分四期進(jìn)行建設(shè)。目前，一期推出的樓盤(pán)多層已經(jīng)竣工，社區(qū)園林景觀也在建設(shè)中，醫(yī)院、學(xué)校、道路等周邊配套設(shè)施正日趨完善。但是在項(xiàng)目前期，由于經(jīng)驗(yàn)不足，調(diào)研籌劃準(zhǔn)備工作比較倉(cāng)促，很多問(wèn)題沒(méi)有做實(shí)做好。如，土地問(wèn)題、拆遷問(wèn)題、市政配套問(wèn)題、政府文件了解不夠，前期調(diào)研不詳細(xì)，對(duì)市場(chǎng)把握缺少依據(jù)，定位不準(zhǔn)確，對(duì)投入相應(yīng)的人、財(cái)、物，沒(méi)有準(zhǔn)確概念，給后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)展帶來(lái)很多周折。作為齊齊哈爾項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的總指揮，于振江眼中流露出明顯的遺憾。

顯然，這個(gè)經(jīng)歷如同驚堂木，一開(kāi)堂就得緊張起來(lái)，聞風(fēng)而動(dòng)。于振江說(shuō)，要足夠重視調(diào)研，把握住市場(chǎng)定位，為市場(chǎng)開(kāi)拓及領(lǐng)導(dǎo)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。

二

路是人走出來(lái)的。做好市場(chǎng)開(kāi)拓要有一往無(wú)前的信心與勇氣。從2009年開(kāi)始，于振江帶領(lǐng)一班人歷經(jīng)從資產(chǎn)接收到舊廠拆除，克服受讓土地內(nèi)原企業(yè)建（構(gòu)）筑物及管線圖紙缺乏、沒(méi)水、沒(méi)電、沒(méi)道路、最冷時(shí)候零下四十度等惡劣環(huán)境及原造紙廠工人鬧事等各種糾紛，其過(guò)程的辛酸與艱難讓他“刻骨銘心”。而完全自主開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)對(duì)齊齊哈爾北方中冶置業(yè)這個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)全體人員來(lái)說(shuō)尚屬首次。于振江說(shuō)，做房地產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)不能忽略社會(huì)人的生存命運(yùn)，再一個(gè)不能忽略員工的職場(chǎng)體驗(yàn)，這是新課題的考量要素。疏離對(duì)新課題的使命感，就缺乏了成就一番事業(yè)的內(nèi)涵。他除要求管理人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)外，還聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員每周按計(jì)劃進(jìn)行培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、相互交流，在工作中不斷梳理總結(jié)逐步提高業(yè)務(wù)管理水平，并定期進(jìn)行講評(píng)，以此作為業(yè)務(wù)考核的依據(jù)。在實(shí)際工作中逐漸建立適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的各項(xiàng)管理制度。要贏獲房地產(chǎn)施工項(xiàng)目獨(dú)具個(gè)性的管理成就并不是件易事。不僅需要熟悉運(yùn)用項(xiàng)目管理模式和施工經(jīng)驗(yàn)，更需要的是我們認(rèn)識(shí)中包含著多少對(duì)企業(yè)發(fā)展的感動(dòng)，企業(yè)情懷在心，豈能掉以輕心。許多哲人都將“充足的調(diào)研籌劃”視為要?jiǎng)t，人們要是預(yù)先有了訓(xùn)練，那他們對(duì)于自己早有準(zhǔn)備的事情，對(duì)于各種磨難，甚至對(duì)于遭受別人的反對(duì)，都會(huì)更加勇敢地予以正視。相反，沒(méi)有準(zhǔn)備的人則常被無(wú)關(guān)緊要的小事兒嚇得驚慌失措。我們要做的是，不管發(fā)生什么事情都不會(huì)使我們感到驚奇。既然事情顯得比實(shí)際上更為可怕的原因是對(duì)情況的不熟悉，所以養(yǎng)成充分調(diào)研不斷反思的習(xí)慣，能確保人們無(wú)論碰到哪種不幸都不會(huì)是完全的生手。

三

談及幾年來(lái)親自操盤(pán)房地產(chǎn)籌劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等的經(jīng)歷過(guò)程，于振江不無(wú)感觸地說(shuō)：該約束就約束，如果沒(méi)有好的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大。他說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)當(dāng)?shù)卣闹С?。如何與政府溝通建立良好的關(guān)系十分重要。三年來(lái)，每一步都離不開(kāi)政府各個(gè)職能部門(mén)的理解支持。融洽的政企關(guān)系是企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展的保證。他說(shuō)，在投資開(kāi)發(fā)中，前期的可研工作要對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境、政府的廉政效率、民風(fēng)習(xí)俗等做好充分的研究調(diào)查。

作為投資方與政府搞好關(guān)系的前提是做好產(chǎn)品的質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)的安全及文明施工規(guī)范管理。沒(méi)有過(guò)硬的質(zhì)量和令人信服的系統(tǒng)規(guī)范運(yùn)作體系，何來(lái)與政府搞好關(guān)系。

此外，齊齊哈爾北方中冶置業(yè)有限公司積極履行央企的社會(huì)責(zé)任，還解決了部分原造紙廠下崗職工再就業(yè)等等，為企業(yè)與政府之間的溝通起到了良性推動(dòng)作用。

2012年8月18日，齊齊哈爾中冶濱江國(guó)際城濱江會(huì)所及景觀示范區(qū)開(kāi)業(yè)典禮隆重舉行。齊齊哈爾市委書(shū)記韓冬炎蒞臨濱江會(huì)所。齊齊哈爾市政協(xié)主席張?jiān)浦尽⒏笔虚L(zhǎng)郝明哲、市政協(xié)副主席孫立凱及龍沙區(qū)區(qū)委書(shū)記李洪國(guó)、中國(guó)二十冶集團(tuán)有限公司總經(jīng)理張孟星等出席盛典。

開(kāi)業(yè)典禮后，市領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓對(duì)中冶濱江國(guó)際城景觀示范區(qū)及項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地視察。市委書(shū)記韓冬炎率諸位領(lǐng)導(dǎo)，全面了解了中冶濱江國(guó)際城的先進(jìn)規(guī)劃理念及施工品質(zhì)。韓冬炎對(duì)中冶濱江國(guó)際城將為齊齊哈爾市帶來(lái)的人居影響寄予厚望，并指出了濱江地塊的未來(lái)發(fā)展方向。

2012年9月7日上午，齊齊哈爾市人大、市政協(xié)、市工商聯(lián)民主人士代表一行蒞臨中冶濱江國(guó)際城。眾人饒有興致地參觀了中冶濱江國(guó)際城的景觀示范區(qū)、樣板間以及濱江會(huì)所，對(duì)中冶濱江國(guó)際城的建筑風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建造質(zhì)量等方面都大為贊賞：“來(lái)到濱江國(guó)際社區(qū)的確很震撼，沒(méi)想到，原來(lái)的造紙廠，能建起這么漂亮的住宅。周?chē)木坝^及建筑外立面帶給人非常優(yōu)雅、舒適的感受，不愧為是鶴城雙A級(jí)的高品質(zhì)樓盤(pán)”。

四

據(jù)齊齊哈爾相關(guān)媒體的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，2012年6-8月，中冶濱江國(guó)際城的樓盤(pán)銷(xiāo)售，連續(xù)三個(gè)月位居齊市房產(chǎn)銷(xiāo)量冠軍，銷(xiāo)售總量占齊市的70%，如此佳績(jī)不僅在當(dāng)?shù)匾饛V泛關(guān)注，作為企業(yè)中人，也不禁為之興奮。

2011年3月20日，齊齊哈爾市商務(wù)局、齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、齊齊哈爾市物價(jià)監(jiān)督管理局、齊齊哈爾市食品藥品監(jiān)督管理局、齊齊哈爾市醫(yī)療保險(xiǎn)局、《齊齊哈爾日?qǐng)?bào)》、《鶴城晚報(bào)》共同組織紀(jì)念3·15國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日“關(guān)注民生—群眾滿(mǎn)意單位”展評(píng)活動(dòng)，這是中國(guó)質(zhì)量監(jiān)督體系的金牌活動(dòng)，齊齊哈爾北方中冶置業(yè)有限公司在測(cè)評(píng)中榮獲“群眾滿(mǎn)意最佳單位”稱(chēng)號(hào)。

2011年4月20日，中冶濱江國(guó)際城項(xiàng)目，在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、中國(guó)民族建筑研究會(huì)民族建筑環(huán)境與居住文化專(zhuān)業(yè)委員會(huì)共同主辦的“首屆綠色人居建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)賽暨低碳房地產(chǎn)典范項(xiàng)目推廣盛典”活動(dòng)中，榮獲中國(guó)人居低碳典范“綠色宜居健康住宅”和“最具影響力樓盤(pán)大獎(jiǎng)”雙項(xiàng)殊榮。

中冶濱江國(guó)際城一期建設(shè)，其安全文明施工管理、樓盤(pán)實(shí)體質(zhì)量在市質(zhì)監(jiān)站多次聯(lián)合檢查及抽查中名列前茅，獲得很高評(píng)價(jià)。2011年6月15日，中冶濱江國(guó)際城一期（A-06地塊）項(xiàng)目全部37棟住宅，在由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局共同組織住宅性能評(píng)定專(zhuān)家組，進(jìn)行的住宅性能評(píng)審中順利通過(guò)預(yù)審，被認(rèn)定為2A級(jí)，這在齊齊哈爾市近5年來(lái)尚屬首次。齊齊哈爾北方中冶置業(yè)有限公司不僅實(shí)現(xiàn)了一期樓盤(pán)住宅品質(zhì)的提升，也為二十冶集團(tuán)公司贏得了榮譽(yù)。

說(shuō)到榮譽(yù)，筆者不禁產(chǎn)生更多聯(lián)想。近年來(lái)，二十冶在四大版塊齊頭發(fā)展的格局中可謂錦旗招展，沉思之后恍然大悟，所有榮譽(yù)的獨(dú)到之處是二十冶人的情懷。在自己熱愛(ài)并為之努力的時(shí)候，這些人們是精神上的殉道者。當(dāng)他們面對(duì)困難、艱險(xiǎn)、非主流、市場(chǎng)邊緣化的考驗(yàn)時(shí)刻，支撐他們內(nèi)心的是一種愛(ài)，一種對(duì)自己的崗位，企業(yè)、事業(yè)的人格情懷。當(dāng)我們的作為成為榮耀的那一瞬，我們的人格情懷就展現(xiàn)出來(lái)，被提升、放大到無(wú)垠的境界。

五

面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展及銷(xiāo)售感到些許欣慰的于振江，在回顧前期操作時(shí)深有感觸，真真切切地體會(huì)到資源配備不足所帶來(lái)的困惑，品嘗到缺乏專(zhuān)業(yè)人才以及缺乏系統(tǒng)性調(diào)配而帶來(lái)的人力資源浪費(fèi)的矛盾。要是用成語(yǔ)來(lái)形容當(dāng)時(shí)的難，舉步維艱、力不從心正合適。于振江介紹說(shuō)，房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)及市場(chǎng)運(yùn)作推廣，是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)工程。在前期調(diào)研、籌劃、定位及設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售、服務(wù)、管理等各個(gè)階段，所需專(zhuān)業(yè)人才側(cè)重點(diǎn)不同，流動(dòng)性也非常大，如果集團(tuán)公司的房管中心，將公司所有項(xiàng)目采用集中管理，資源共享，這些專(zhuān)業(yè)人才就會(huì)在各個(gè)項(xiàng)目的不同階段發(fā)揮其應(yīng)有的作用，從一定意義上來(lái)說(shuō)也就極大釋放了人力資源系統(tǒng)配置問(wèn)題導(dǎo)致的人才既缺乏又浪費(fèi)，束縛企業(yè)發(fā)展步伐，影響發(fā)展開(kāi)拓這個(gè)瓶頸。

與集團(tuán)公司慣有的冶金、市政及保障性住房項(xiàng)目的管理模式相比，作為集團(tuán)公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，其管理模式一定要按房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，否則，會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。他建議說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性大，要時(shí)刻樹(shù)立居安思危的意識(shí)。如果集團(tuán)公司能把房地產(chǎn)做成支柱產(chǎn)業(yè)，設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)及運(yùn)行管理辦法。在原材料、招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、勘探等統(tǒng)一管理。單就是物資建材采購(gòu)這方面，借鑒例如像，恒大、萬(wàn)科等目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)的成功做法，建立采購(gòu)中心與建材生產(chǎn)企業(yè)直接簽署合作協(xié)議，在原材料上就對(duì)把控質(zhì)量、降低成本提供了一個(gè)可靠的保證。

六

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與冶金、市政等項(xiàng)目建設(shè)施工有很大區(qū)別，該節(jié)儉的要節(jié)儉，該投入的一定要投入。前期投入，如，調(diào)研、籌劃、給未來(lái)商品市場(chǎng)定位等，需要花費(fèi)大量的時(shí)間及人力資源，并要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)參與設(shè)計(jì)，如一期小戶(hù)型控制在80%定位比較準(zhǔn)，其建筑設(shè)計(jì)園林化風(fēng)格受到歡迎。產(chǎn)品推廣階段，中冶品牌、產(chǎn)品形象、區(qū)域炒作、房展會(huì)、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)等要素上都要舍得投入。這些環(huán)節(jié)對(duì)我們冶金施工企業(yè)來(lái)說(shuō)是全新的課程，但在非鋼領(lǐng)域中特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻是傳統(tǒng)攻略，項(xiàng)項(xiàng)不能忽略，須臾不可錯(cuò)失。房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)就是地理位置，用房地產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的理論就是：地段-地段-還是地段。目前，中冶濱江國(guó)際城一期6-8月在齊齊哈爾整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售份額的70%. 。其地段偏僻（原造紙廠）、配套設(shè)施沒(méi)完善，在市場(chǎng)如此低迷的情況下，面對(duì)（恒大等眾多房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)）取得如此成績(jī)，一靠產(chǎn)品質(zhì)量，二是營(yíng)銷(xiāo)推廣”。 “產(chǎn)品能得到市民、市場(chǎng)的認(rèn)可感到欣慰與自豪” 。說(shuō)到這里，愉悅的神情展現(xiàn)在他的臉上，也傳染給了一旁的聆聽(tīng)者。

當(dāng)談及如何做好房地產(chǎn)的配套設(shè)施及后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，于振江說(shuō)：要充分利用社會(huì)資源。配套商業(yè)圈的建設(shè)，希望能利用集團(tuán)公司的平臺(tái)，引進(jìn)更多的合作伙伴。如，與國(guó)內(nèi)知名商業(yè)集團(tuán)合作，共同發(fā)展實(shí)現(xiàn)共贏。后續(xù)的發(fā)展，汲取一期建設(shè)由于專(zhuān)業(yè)人才缺乏、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不足，帶來(lái)的前期投入過(guò)大的教訓(xùn)，已越來(lái)越趨于理性，投入產(chǎn)出需做好平衡，把握好市場(chǎng)定位，這樣才有可能在國(guó)家市場(chǎng)調(diào)控的沖擊，市場(chǎng)需求特別是業(yè)主剛性需求受到影響的局面中，搶得一席之機(jī)。

于振江侃侃而談，不禁讓筆者再次想到那個(gè)無(wú)形的精神。一個(gè)管理者在談?wù)撟约褐郧榈氖聵I(yè)時(shí)眉飛色舞，這不是情懷是什么！只要情懷跟企業(yè)現(xiàn)實(shí)發(fā)展有共鳴，只要籌謀跟當(dāng)下的作為有碰撞，它不就是我們的現(xiàn)實(shí)關(guān)注嗎。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)向我們提出的是全新的挑戰(zhàn)，它提醒我們不僅不能滿(mǎn)足于從先輩那里繼承下來(lái)的東西，也不能滿(mǎn)足于以往冶金施工管理積累的那點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。要從當(dāng)代共鳴中尋找新的東西，尋找繼往開(kāi)來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，包括市場(chǎng)價(jià)值重建的問(wèn)題。否則，我們?cè)鯓硬拍軜?gòu)建出具有深刻記憶的企業(yè)經(jīng)典。

望著眼前這位精神矍鑠充滿(mǎn)自信與果敢的項(xiàng)目指揮者，筆者深信，齊齊哈爾作為集團(tuán)公司發(fā)展經(jīng)營(yíng)最北端的一塊陣地，在比較艱苦確又充滿(mǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)的環(huán)境中，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的破冰之旅中，定能走出一條屬于自己的通關(guān)大道。哲人泰納謝說(shuō)：人是衡量?jī)r(jià)值的尺度。在不斷地實(shí)踐中人們需要弄清楚的是人創(chuàng)造價(jià)值還是人通過(guò)價(jià)值而被創(chuàng)造。在第一種情況下，人是衡量?jī)r(jià)值的尺度，因而只有人的需要和人的發(fā)展相聯(lián)系，價(jià)值才有意義。從另外的意義上來(lái)講，能否培養(yǎng)鍛造出一批在企業(yè)發(fā)展大業(yè)中充滿(mǎn)抱負(fù)與情懷的優(yōu)秀人才，這才是給集團(tuán)公司創(chuàng)造的最大財(cái)富。 ?、?